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万达另辟蹊径谋上市
2014-10-08
作者:陈斐

经历了十年坎坷的征程,大连万达终于启动赴港上市,拥有绝对控股的王健林或将夺回中国首富的位置。REITs无法在国内推出,ABS资产证券化也刚刚开始。将管理公司与资产一起上市在中期内依旧是大型商业地产公司实现资产盘活的主要方式。

关键字:上市,商业地产,REITs,REOC,万达

阿里巴巴在美国NYSE成功上市,在铺天盖地的媒体报道和各式各样的语录中,王健林悄悄地从中国首富的宝座上走开,让位于互联网时代枭雄马云。此时看7月1日大连万达集团在A股上市“被”终止,曾经的王首富想必多少有些不甘。

万达上市,就像一次漫长的西行取经,经历的坎坷也许不是当事人最初预想得到的。然而正如翻看小说西游记的章回,绝大部分的业内人士都认为万达成功上市是迟早之事。

“上市梦”三度成泡影

万达的上市梦始于2005年,当时香港房地产投资信托基金REITs陆续启动,成为公认的商业地产天然资本载体。将万达的9家商业广场打包到境外发行REITs,无疑是王健林彼时理所当然的选择。然而时至2006年7月,国家部委联合下发严格限制境外公司收购内地物业的“171号文件”,万达在香港发行REITs的计划夭折。

2007年,万达转而考虑在国内A股市场上市。几经转折,证监会于2010年受理了万达上市的申请。然而A股市场低迷和时不时暂停IPO,完全打乱了其后续的计划。随着房企的融资渠道全面收紧,寻找下一条可行之路势在必行。

今年的7月1日,万达商业地产A股上市再次折戟。与此同时,在深交所中小板排队的万达院线也被公告审核中止。一切来得突然,但可能也在王健林意料之中。国内资本市场长期萎靡不振,万达巨量的融资极可能成为A股市场再下一个台阶的推手,想必监管当局不得不考虑这层因素。

万达于次日发布了一则公告,宣布暂别A股。之后的部署紧锣密鼓:7月12日的半年总结会议上,王健林表示“万达现在在海外有2家上市公司,但都不是万达的主要公司,今年的目标是力争推一到两家主要公司上市。”

推动优质资产率先上市

其实不得不提的是,万达集团实际上已有两个上市子平台,一个是在美国纽交所上市的AMC院线,另一个则是2013年万达借壳香港上市公司恒力地产更名后得到的上市平台——“万达商业地产”。而根据香港上市规则,买壳后的24个月内,壳公司收购某项资产的资产比例、盈利比例、收益比例、代价比例以及股本比例等五项核心指标中的任意一项指标超过100%,都将构成“非常重大的收购事宜”,会被按新股上市处理。所以,在短时间里,香港壳公司“万达商业地产”都不得不是一个小的载体。

根据2014年中期业绩报告,截至6月30日,万达商业地产这个壳公司仅持有中国福州恒力城、中国桂林万达广场项目、伦敦五星级综合体项目、欧洲大陆合资平台及西班牙马德里项目、美洲大陆合资平台及美国芝加哥项目以及澳洲合资平台及澳洲黄金海岸珠宝项目等总计五个项目,而录得收益仅约8870万港元,与真正的万达商业地产关系不大。

8月25日,万达集团终于做出战略决断,将“万达商业地产”更名为“万达酒店”,未来将着力打造自有品牌酒店项目为主的海外综合地产项目投资及运营平台。这一调整,显然有几层意思。第一,万达放弃这个壳公司作为主体上市载体。第二,万达极可能在香港主体上市。

据近日《华尔街日报》报道,大连万达集团正计划最早于今年年底,将旗下地产子公司在香港挂牌上市。筹资规模可能在50亿至60亿美元之间,中国国际金融有限公司和汇丰控股已受聘担任IPO保荐人。万达商业地产将有望成为香港市场有史以来最大的房地产上市企业。

REOC上市模式盘活资产

由于商业地产沉淀资金量巨大,万达作为龙头商业地产房企自然受到万众瞩目。如何使得存量持有型商业物业实现资产盘活?长期以来由于种种原因,受热议的REITs无法在国内推出,ABS资产证券化也刚刚开始。在中期内,管理公司与资产一起上市,用英国的说法就是REOC (real estate operating company),可能依旧是大型商业地产公司实现资产盘活的主要方式。

例如,国内商业地产巨头宝龙地产控股早已经是香港上市公司,但是宝龙大量持有的集中商业体能不能通过宝龙商业子公司持有的模式,以REOC上市模式实现资产盘活呢?最近宝龙引入前GIC高管操盘商业板块。笔者大胆推测它正有此意。

上市不仅仅是万达一家的探索之路,也是中国商业地产行业发展的西行求经之路,衷心期待万达修成正果。

编辑:潘 琦

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陈斐
FBK特约撰稿人  绿庭投资总裁助理
美国特许金融分析师 CFA,美国金融风险管理师 FRM,英国皇家特许测量师 MRICS。 有逾十年商业地产投资经验,参与主持近200亿人民币商业地产投资交易。复旦大学世界经济系学士、硕士,英国Reading大学房地产投融资专业硕士,九三学社上海金融委员会成员。
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