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地产基金:社区商业发展生力军
2014-05-08
作者:陈斐
 

社区商业成为地产、金融、零售等行业普遍关注的“新蓝海”,而在当今开发商“轻资产”模式下,地产基金不仅有效拓展出融资渠道,还可以成为整合这一新兴业态的主导力量,通过合理的制度设计建立跨界联盟,开创多赢局面。

关键字:商业地产,社区商业,基金,制度设计,购物中心

2014年可以说是中国商业地产及金融行业的社区商业年——各大开发商陆续公布自己的社区商业产品线,如万科的2049、世茂的mini-mall、中粮的祥云小镇、绿地的缤纷城等,定位、着力皆不同;特立独行、立足产业对接的花样年“彩生活”,引人关注。银行体系内,招商银行、民生银行都在布局社区网点等方面确立战略高度。

多方关注的“新蓝海”

“社区”的概念是由德国社会学家滕尼斯在1887年最先提出的,是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。而“社区商业”最早诞生于美国,在家用汽车日益普及、高速公路日趋发达的20世纪50年代,专指为郊区新建居住区居民服务的商业形态。如今,社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态,以一定地域的居住区为载体,以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标。

尽管如今社区商业风生水起,然而它仍有别于购物中心这类主流零售商业地产。因此,业内普遍将社区商业视为一片神秘蓝海。不论是开发商和银行,还是商户、基金、运营商乃至政府,各方的现实关注都到达了一个新的高度。

可以简单剖析各方关注点:对开发商来说,在会计“存货”栏目沉淀大量和住宅社区紧密关联的商业物业不仅仅是政府在开发商拿地时的指标控制,也是影响企业现金流的重大关切。这块资产究竟是真正的资产,还是制造资金缺口的“负资产”?并没有一个明确的说法。

对商户而言,精准营销、刚性需求入口是核心关注,网络化工具(如微信等)提供了技术想象空间。然而商户如何将低成本与社区商业对接也是现实问题,毕竟没有规模就没有效益。

在银行方面,如民生银行一直着力于“社区金融”建设,然而年初的“叫停事件”也为此增加变数。究竟是简单地铺设网店,还是有其他更有效的创新方式,仍需拭目以待。

从运营商角度看,实际上真正以社区商业运营作为主业的商业运营商非常稀少,即便有、也多多少少处于奄奄一息的境地。理由很简单,运营商承担着人工、系统等重大投资,没有一定体量的物业,难以支持其产生合理的利润,并有效成长。另外,国内购物中心的快速发展也使体量较小的单个社区商业体的运营生意显得不那么有吸引力。

而对于政府来说,有关民生的社区生态建设既关系到老百姓的生活点滴,也是社会稳定的重大政治关切。而很多开发商简单粗暴散售商业的行为,引发群体事件,已经使不少地方政府变得焦虑不安。

跨界联盟的新整合力量

如果单从以上某一方的角度看,似乎社区商业这片新蓝海还是处在“难有作为”的状态。但是有没有可能把各方对于商业地产的核心关切进行有效整合?现有的各方中能否找到主导这种整合的力量?我们可以来做一下分析。

首先,社区商业体有别于购物中心,有自己的生态体系和现金流特点。一味阳春白雪高大上固然难以持久,无技术含量的低端业态也很难生存,符合现代生活需求的精致商业才是有生命力的,但光靠运营商来发掘还远远不够。其次,开发商受制于行业利润率下降的压力,不得不提高周转率,因此不具备耕耘社区商业的“闲情逸致”,反而总会有简单粗暴散售商业的冲动。相较而言,商户更难成为主导力量。商户往往如同游击部队,各自为政,也各自为战,由于专精于一部分,难以对整个社区行业产生影响。而银行只是从金融的角度关注社区,无意过多关切整个生态建设。此外,在市场化作为主要方向的情形下,政府既不可能、也不应该成为主导。

2013年以来,笔者集中关注社区商业发展的方方面面,切实地认为:地产基金可以成为社区商业生态建设的生力军。作为市场化的产物,地产私募基金在社区商业的大变局里已经不再是过往开发融资的简单角色,而上升到了产业整合的高阶舞台。因此,资本的属性也从简单的短期债性转向了长期股性,可以匹配社区商业各个阶段的需求。

简单地说,基金方案通过从开发商收购、甚至定制大量社区商业体,搭建平台,匹配运营商,可以迅速锁定符合社区商业切实需求的精致商户,搭建共赢机制;并有效嫁接银行金融服务,并通过运营商的统一运营管理,实现政府期待的社区商业生态建设。

一种或紧密或松散的跨界联盟或许是这种制度设计的代名词。联盟里的各个角色在制度安排里都获得了相当的便利,可以说是多赢局面。具体看,开发商可以通过这个方案,在第一时间实现销售收入,批量处置社区商业资产,让资产真正成为“正”资产。商户能以低成本快速铺开网络,有效精准接入社区需求。银行可以在社区商业体内建设有形或无形的接口,甚至和商户实现金融服务无缝对接。运营商可以快速实现规模管理和成本控制。而一个统一管理、长期稳定、生机勃勃的社区商业生态,也是政府乐于见到的。

通过业内思想碰撞和多方资源整合,很多理论层面的上层设计已逐步落地。可以说,地产基金这一社区商业发展的生力军正在日益发挥主导作用。 

(本文仅代表作者观点,编辑:潘 琦)

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陈斐
FBK特约撰稿人  绿庭投资总裁助理
美国特许金融分析师 CFA,美国金融风险管理师 FRM,英国皇家特许测量师 MRICS。 有逾十年商业地产投资经验,参与主持近200亿人民币商业地产投资交易。复旦大学世界经济系学士、硕士,英国Reading大学房地产投融资专业硕士,九三学社上海金融委员会成员。
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