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零售商业地产亟需全产业链整合思路
2014-04-04
作者:陈斐
 
运作零售商业地产的复杂性,远远超过纯住宅地产。FBK特约撰稿人、三益资本投资总监陈斐建议,要最大化优化物业价值,需要从早期规划起便通盘考虑,尤其要照顾到后期招商运营的需求,以让定位、设计、建设少走弯路,避免重大改造或运营难以为继的困局。
关键字:商业地产,零售,NOI,整合

经历多年的迅猛发展,商业地产已日益成为中国地产行业举足轻重的一个分支。然而,正如许多开发商的切身体会一样,运作商业地产尤其是持有型零售商业地产,其复杂性远超纯住宅地产。以一个商场的发展为例,从其最早的定位、设计、建设、招商、开业、运营到贯穿始终的融资安排,环环相扣;某一环节的失误,都将影响到后续环节的正常进行,严重的甚至需要大量返工。

我曾见过一个项目,单楼层5000方,整体建面不过2万方,底层楼面中间却有一个巨大的扶梯,而且梁柱密布。我猜想其当初的开发设想应当是零售百货,尽管体量略小,但如果选在合适的区位,也未尝不可。该项目招商部门的反馈也支持了我的判断:因周边的商业氛围并不支持开发百货,以餐饮为主力招商反而易受欢迎。但实际上,这个项目已经陷入进退维谷的境地,若重新改造,将增加大量成本;不重新改造,招商运营可能会大受影响。

零售商业地产的开发最终应服务于项目的可持续运营,而不是仅仅建造完成了事。项目能否旺场并产生持续、可观的租金收益,都需有各个环节统一的考虑和平衡。有个开发商朋友曾向我诉苦:他们请到一家知名代理行做前期策划报告,又找来国际一流设计公司做设计,期间,两家公司多次发生争执,最终不得不按照折衷方案精准施工,却让招商团队抱怨连连。因建设各方前期沟通不足,铺面划分、机电配置等诸多方面都存在问题,尽管商铺外观华丽,定位高大上,却无法满足商户的需求。即便勉强完成招商,其先天缺陷也无法带动商业繁荣。不出意料地,商户陆续撤场,开发商苦不堪言。

从财务上看,开发商作为大业主,获得的现金收入,实际上是毛租金收入扣除各项运营费用、运营税收的净经营性收入(NOI)。在零售商业体量相当的情况下,NOI越高,其物业价值越高。用一个简单公式表达: V=NOI/R, 其中V指物业价值,NOI为净经营性收入,R则是资本化率 (Cap Rate)。R类似于净收益率 (Net Yield),除了运营效率外,更多体现了市场的认知。优化物业价值有两个途径——增加净经营性收入或降低资本化率。资本化率更多依赖于客观市场条件,当市场供小于求,或者某一特定区域的物业受到市场青睐时,即使是一模一样的物业,价格可能更高;而净经营性收入更多的是依赖零售商业地产的综合能力。

还有一个隐形的因素就是在整个发展链条背后的资本运作。除了简单的开发信贷、开业后经营性物业抵押贷款等显性融资外,夹层融资、资本金补足以及信托、融资租赁等各种技巧在全场连贯的应用,对开发的有序进行,甚至提高周转率而言也至关重要。

整合零售商业地产的全产业链价值,能够将各个环节潜在的矛盾,在一个大框架内进行统一、综合解决。招商运营团队的早期介入,可以使定位、设计、建设少走弯路,避免出现以上谈及的重大改造或招商运营的困局。

(本文仅代表作者观点,编辑:潘 琦)

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陈斐
FBK特约撰稿人  绿庭投资总裁助理
美国特许金融分析师 CFA,美国金融风险管理师 FRM,英国皇家特许测量师 MRICS。 有逾十年商业地产投资经验,参与主持近200亿人民币商业地产投资交易。复旦大学世界经济系学士、硕士,英国Reading大学房地产投融资专业硕士,九三学社上海金融委员会成员。
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